分析:本轮房地产调控将持续多久?房价低迷好几年?

摘要: 必看!关于房地产调控的分析。

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关于房地产调控的时长问题,我也听到一些小道消息,但最关键的,还须用合理的逻辑进行分析判断。

关于短期政策

主要关注两个层面:中央表态与地方行动。

 1、中央态度严厉。很多人可能已经淡忘,早在2016年5月,人民日报采访“权威人士”,谈了很多中国经济的乱相与潜在风险,包括房地产泡沫的问题。比如:固有矛盾还没根本解决,新问题有所暴露。

“稳”的基础仍靠投资拉动,地区财政收支平衡压力较大,经济风险发生概率上升。特别是民营企业投资大幅下降,房地产泡沫、过剩产能、不良贷款、地方债务、股市、汇市、债市、非法集资等风险点增多。

而到了2017年7月,国新办发布会上,央行官员明确表示:对存在的“灰犀牛”风险隐患,如影子银行、房地产泡沫、国有企业高杠杆、地方债务、违法违规集资等问题,要摸清情况,突出重点,采取有效措施,妥善加以解决。

从2016年5月的首次警示与防范房地产泡沫,至2017年7月确认房地产泡沫已经形成,历时一年多点。虽然采取了措施,但仍没避免房地产泡沫的生成。中央能不急吗?

再看最近一次表态:2017年7月中央政治局开会,部署下半年经济工作。其中提出:要深入扎实整治金融乱象,加强金融监管协调,提高金融服务实体经济的效率和水平。要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。

金融强监管,引导资金脱虚入实,这将制约开发商和个人融资;下半年,房地产调控政策不变,不会在19大后而立即明显松绑。

2、地方新政力度大。从2016年9月底圈定16个房价过快上涨的城市,进行集中调控,到今年3月以北京为首的一批热点城市,进行集中的调控升级,至引几十个热点城市的调控严厉程度,超过2010至2013年的上一轮调控。

房价环比不能增长,约谈问责严相逼 ,限购限贷限价限转售,各地落实中央调控的卖力程度,也创出历史新高。



关于调控时长

主要逻辑不变,建立长效机制。

1、调控的主要逻辑是,熨平周期。经济有周期,货币政策就有周期,因为货币松紧变化,是用来熨平经济波动的,追求经济平稳增长。同理,房地产市场也呈周期性波动,有时涨,有时跌,房地产调控政策的主要目的是”削峰、填谷“,楼市热的时候收紧政策,楼市冷的时候,自然也会放松。

2016年12月的中央经济工作会议中也提出:防范(房价)大起大落。过去一年属于防大起,未来两年将逐渐转为防大落。

基于这一逻辑,则”本轮房地产调控将持续四五年“,是不可能出现的。

按老杨的预测:部分热点城市楼市已经正在降温了,2018年会明显降温,届时客观上要求调控政策趋于放松。假如2018年政策没有明显放松,则2019年必定放松。

2、关于长效机制。这个提法并不新鲜,2013年就提出了。后来时断时续,去年以来高频率重现,并在加快推进。主要包括宅地供应、住房保障、住房租赁、财税政策、金融政策等。

当前,推进最快的是住房租赁。2017年7月九部委出新政,选了12个人口净流入城市作为试点,加快推进住房租赁市场发展,相关城市迅速出台地方细则。8月,住建部与国土部又出新政,选了13个城市在集体建设用地上试点建设租赁房,这个政策力度很大。

推进住房租赁,是完善我国住房体系的重要举措,同时也属于房地产长效机制。长期来看,有助于从机制上、制度上,缓解大城市房价上涨的压力。



关于房价走势


区别看待:短期波动,长期走势。

1、短期波动。老杨认为,虽然经此调控,但房地产短周期波动的规律,仍将存在,可能周期会拉长一些。过去三年一个周期,下一周期也可能拉长至五年左右。

伴随着2018年和2019年政策的放松,估计快则2018年下半年,慢则2019年,市场会筑底、见底;其后,步入上行通道。一二线主要城市,房价可能调整两年左右,低迷持续时间不太可能超过三年。

2、长期走势。其实,2011年开始,中国楼市就告别的了黄金十年,随着经济降速而进入白银时代。房价增速与房企利润率,都呈长期趋缓的大势。在这一过程中,2016年这个房价大涨的年份,实在不合时宜,这是一个多种因素综合作用的结果,这里不赘述。

未来,长期来看,我国房价涨幅将大致回落至GDP和人均收入增速的水平,其中一二线涨幅将略高于全国水平。


关于自住性买房


总体原则:有能力、有需求就可买,根据急迫性的不同,在关注入市时机方面也有程度上的不同,急迫的刚需需求不必看时机,不急的改善需求可适当关注一下时机。

来源:杨红旭楼市研究所


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